Vendre un appartement à Paris

Huit étapes : 1) estimation du prix ; 2) signature d’un mandat de vente ; 3) réalisation des diagnostics et collecte des documents de copropriété ; 4) mise en valeur et diffusion de l’annonce ; 5) visites et négociation ; 6) signature de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), suivie du délai de rétractation de dix jours de l’acquéreur ; 7) levée des conditions suspensives, notamment le prêt ; 8) signature de l’acte authentique chez le notaire, en général deux à trois mois après l’avant-contrat.

Pour un bien correctement estimé, il faut généralement deux à quatre mois pour trouver un acquéreur dans le 16e, auxquels s’ajoutent deux à trois mois entre le compromis et l’acte authentique. Un prix trop ambitieux est la première cause d’allongement : un bien qui reste longtemps en ligne perd en attractivité et finit souvent vendu sous sa valeur.

Le prix se fonde sur les ventes récentes de biens comparables dans la même rue ou le même secteur (bases DVF des notaires et de l’État), ajustées selon l’étage, l’ascenseur, la luminosité, l’exposition, le plan, l’état, l’extérieur, la qualité de l’immeuble et le DPE. Les estimateurs en ligne donnent un ordre de grandeur ; seule une visite permet d’apprécier ce qui fait la valeur réelle du bien. IVA Immobilier réalise cette estimation gratuitement.

Ce n’est pas obligatoire. Vendre seul économise des honoraires mais suppose de fixer le bon prix, de filtrer les visiteurs, de vérifier la solvabilité des acquéreurs, de réunir un dossier complet et de négocier. Une agence apporte une estimation argumentée sur les ventes réelles, une diffusion large, des acquéreurs qualifiés et un suivi juridique jusqu’à l’acte, ce qui sécurise et accélère souvent la vente.

Avec un mandat simple, vous pouvez confier la vente à plusieurs agences et vendre vous-même. Avec un mandat exclusif, une seule agence est chargée de la vente pendant une durée déterminée, en contrepartie d’un engagement de moyens renforcé. Un mandat exclusif peut être résilié après trois mois, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée. L’exclusivité évite la dispersion du bien sur de multiples annonces à des prix différents, qui nuit souvent à sa valeur perçue.

Les honoraires de vente d’IVA Immobilier sont compris entre 3 % et 5 % HT du prix de vente, selon le bien. Ils sont fixés dans le mandat avant toute signature et ne sont dus qu’en cas de vente effectivement conclue. Le mandat précise qui les supporte, vendeur ou acquéreur ; s’ils sont à la charge de l’acquéreur, l’annonce indique le prix honoraires inclus, le prix hors honoraires et leur pourcentage.

Le dossier de diagnostic technique comprend : le DPE ; le constat de risque d’exposition au plomb si l’immeuble a été construit avant 1949 ; l’état d’amiante si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ; les états des installations d’électricité et de gaz de plus de 15 ans ; l’état des risques ; le cas échéant les diagnostics termites et bruit selon la zone. La superficie loi Carrez du lot doit figurer dans l’avant-contrat et l’acte.

Dès l’avant-contrat, le vendeur doit remettre : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, la fiche synthétique de la copropriété, le carnet d’entretien, le montant des charges courantes et hors budget des deux derniers exercices, les sommes restant dues et le montant du fonds de travaux, ainsi que, s’ils existent, le diagnostic technique global ou le plan pluriannuel de travaux. Le syndic délivre ces pièces ; mieux vaut les demander dès la mise en vente.

La loi Carrez impose d’indiquer dans l’avant-contrat et l’acte la superficie privative d’un lot de copropriété : surfaces de plancher closes et couvertes, hors murs, cloisons, gaines, marches, embrasures, et hors parties de moins de 1,80 m de hauteur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée, l’acquéreur peut obtenir une diminution du prix proportionnelle, en agissant dans l’année qui suit l’acte authentique. Faites mesurer le bien par un diagnostiqueur.

Le compromis engage les deux parties : le vendeur à vendre, l’acquéreur à acheter, sous réserve des conditions suspensives. La promesse unilatérale engage seulement le vendeur, qui réserve le bien à l’acquéreur pendant un délai donné en échange d’une indemnité d’immobilisation, généralement de 5 % à 10 % du prix. À Paris, la promesse unilatérale signée chez le notaire est fréquente. Dans les deux cas, l’acquéreur particulier bénéficie d’un délai de rétractation de dix jours.

Dix jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée (ou de la remise en main propre) notifiant l’avant-contrat signé. Pendant ce délai, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter sans motif ni pénalité, et les sommes versées lui sont restituées sous 21 jours. Le vendeur, lui, ne dispose d’aucun délai de rétractation.

Lorsque l’acquéreur finance l’achat par un prêt, l’avant-contrat est conclu sous condition d’obtenir ce financement. Le délai fixé ne peut pas être inférieur à un mois ; en pratique, il est souvent de 45 à 60 jours. Si le prêt est refusé malgré des démarches conformes à l’avant-contrat, la vente est annulée et l’acquéreur récupère son dépôt. Un acquéreur qui achète sans prêt doit le mentionner de sa main dans l’acte.

Pour un logement ancien, les frais dits de notaire représentent environ 7 % à 8 % du prix, à la charge de l’acquéreur. L’essentiel correspond aux droits de mutation reversés aux collectivités ; la rémunération du notaire n’en est qu’une petite partie. Paris a relevé sa part départementale à 5 % pour les ventes conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, ce qui ajoute environ 0,5 point ; les primo-accédants sont exonérés de cette hausse. Pour un logement neuf, les frais sont d’environ 2 % à 3 %.

Pas si le bien est votre résidence principale au jour de la vente : la plus-value est alors totalement exonérée. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est taxée à 36,2 % (19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux) après abattements pour durée de détention, avec une exonération totale après 30 ans. Le notaire calcule et règle l’impôt sur le prix de vente.

Souvent, oui. Depuis l’interdiction progressive de louer les logements les moins performants (G depuis 2025, F en 2028, E en 2034), les acquéreurs, surtout investisseurs, déduisent le coût des travaux et le risque locatif du prix proposé. À l’inverse, un bon DPE devient un argument de vente. Avant de vendre, vérifiez si la réforme du DPE de 2026 améliore l’étiquette de votre logement s’il est chauffé à l’électricité.

Pour une estimation fondée sur plus de 50 ans de connaissance du 16e arrondissement, une diffusion sur les grands portails (SeLoger, Logic-Immo, Le Figaro Propriétés, Leboncoin, Lux Residence), des acquéreurs vérifiés, un interlocuteur unique du premier rendez-vous à l’acte, et des honoraires annoncés dès le départ, entre 3 % et 5 % HT. L’estimation est gratuite et sans engagement.

Vis-à-vis du syndic, le vendeur paie les provisions et appels de fonds exigibles avant la date de la vente, et l’acquéreur ceux qui deviennent exigibles après. Les travaux votés avant la vente restent en principe à la charge du vendeur pour les appels déjà exigibles. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d’une autre répartition entre eux dans l’avant-contrat, par exemple un remboursement au prorata, mais cet accord n’est pas opposable au syndic.

Le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire, au moment du transfert de propriété et du paiement du prix. Le bien doit alors être libre de toute occupation, sauf vente d’un logement loué, et dans l’état où il se trouvait lors de l’avant-contrat. Une visite de contrôle est souvent organisée juste avant la signature. Remettre les clés plus tôt est déconseillé, car le vendeur reste propriétaire et responsable du bien jusqu’à l’acte.