Le marché immobilier du 16e arrondissement

Le prix moyen des appartements dans le 16e arrondissement s’établit à 10 938 €/m² au 1er octobre 2026, soit environ 1 100 € de plus que la moyenne parisienne (9 803 €/m²), en hausse de 1,3 % sur un an, selon PAP à partir des ventes enregistrées (DVF) et de ses annonces. Les écarts entre secteurs sont importants : de moins de 9 000 €/m² dans le sud d’Auteuil à près de 14 000 €/m² à Chaillot.

Selon PAP (octobre 2026), les fourchettes de prix des appartements par quartier sont : Chaillot, de 11 434 à 13 944 €/m² ; Porte-Dauphine, de 11 964 à 12 649 €/m² ; la Muette (qui inclut Passy et le Ranelagh), de 11 551 à 12 295 €/m² ; Auteuil, de 8 984 à 10 240 €/m². Le nord de l’arrondissement, proche de l’Étoile et du Trocadéro, reste le plus cher ; Auteuil offre les prix d’entrée les plus accessibles.

Administrativement, le 16e compte quatre quartiers : Auteuil au sud, la Muette au centre (qui englobe Passy et le Ranelagh), Porte-Dauphine au nord-ouest et Chaillot au nord-est. Dans l’usage, on parle aussi de micro-secteurs : Trocadéro, Victor-Hugo, Passy, Ranelagh, Jasmin, Michel-Ange, Exelmans, Porte de Saint-Cloud. Ce sont les quartiers administratifs qui servent à fixer les loyers de référence.

Le 16e arrondissement affiche parmi les loyers les plus élevés de Paris, avec des prix moyens autour de 27 à 32 €/m² pour un appartement non meublé. Le quartier attire une clientèle exigeante, souvent familiale ou internationale, avec une forte demande pour les grands appartements et les biens de caractère. La vacance locative y est faible, mais la sélection des locataires et la conformité réglementaire y sont particulièrement rigoureuses.

Le plafond légal fixe la limite haute. En 2026, pour un immeuble d’avant 1946, le loyer de référence majoré d’un deux-pièces vide est de 32,5 €/m² à Auteuil et de 35,2 €/m² à la Muette, Porte-Dauphine et Chaillot ; en meublé, 37,1 et 40,1 €/m². Un deux-pièces vide de 45 m² se loue ainsi au plus autour de 1 460 € hors charges à Auteuil et 1 585 € dans le nord de l’arrondissement, hors complément de loyer.

Un ordre de grandeur se calcule facilement : un loyer au plafond de 32,5 €/m² par mois rapporte 390 €/m² par an, soit un rendement brut d’environ 3,6 % pour un achat à 10 938 €/m², avant charges, taxe foncière, vacance et impôts. Le rendement net est donc nettement plus bas. Le 16e se choisit davantage pour la sécurité du patrimoine, la qualité des locataires et la faible vacance que pour le rendement immédiat.

La demande locative du 16e est portée par des familles qui recherchent de grandes surfaces près des écoles et des espaces verts (bois de Boulogne, Ranelagh), des cadres et dirigeants, une clientèle internationale et expatriée, ainsi que des étudiants pour les petites surfaces. Les dossiers sont généralement solides, mais exigeants sur l’état du bien, les prestations et la réactivité du gestionnaire.

Après la baisse de 2023-2024 liée à la hausse des taux, les prix se stabilisent et repartent légèrement : +1,3 % sur un an pour les appartements du 16e selon PAP au 1er octobre 2026. Les biens rares (dernier étage, extérieur, vue, très bon DPE) se vendent vite et au prix ; les biens à rénover ou mal classés au DPE font l’objet de négociations plus fortes.

Passy et le Ranelagh, rattachés au quartier de la Muette, sont plus chers à l’achat (environ 11 500 à 12 300 €/m²) et leur loyer de référence est plus élevé. Auteuil, plus résidentiel et villageois, offre des prix d’entrée plus accessibles (environ 9 000 à 10 200 €/m²) et une forte demande familiale. Pour un investisseur, Auteuil offre souvent un meilleur rapport entre loyer et prix d’achat.

Rarement, s’il est décent et loué au bon prix : la demande dépasse l’offre dans l’arrondissement, et un bien correctement positionné trouve preneur en deux à quatre semaines. La vacance s’allonge surtout pour les logements mal classés au DPE, les loyers au-delà du plafond légal ou les biens mal présentés.

Oui. Paris figure dans la liste des zones tendues, ce qui entraîne notamment le préavis réduit à un mois pour le locataire d’un logement vide, l’encadrement des hausses de loyer à la relocation et la taxe sur les logements vacants. Elle est aussi classée en zone très tendue pour le plafonnement des honoraires de location payés par le locataire, et en zone A bis, la plus tendue, pour les dispositifs d’investissement et de logement intermédiaire.