Encadrement des loyers à Paris

Depuis le 1er juillet 2019, le loyer hors charges des logements loués à Paris comme résidence principale, vides ou meublés, ne peut pas dépasser un plafond : le loyer de référence majoré. Le préfet fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence en €/m² selon le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location. Le plafond (référence majorée) est supérieur de 20 % à cette valeur, et le plancher (référence minorée) inférieur de 30 %. Le dispositif repose sur l’article 140 de la loi Élan.

C’est la date de fin prévue par la loi pour l’expérimentation, et l’arrêté préfectoral actuel s’applique du 1er juillet au 24 novembre 2026. Une proposition de loi qui rend le dispositif permanent a été adoptée par l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025 ; son examen au Sénat commence le 21 octobre 2026, et le gouvernement souhaite limiter la prolongation à deux ans. Sans adoption définitive avant le 24 novembre 2026, le plafonnement du niveau des loyers prendrait fin. Le plafonnement des hausses à la relocation, qui repose sur un autre texte, resterait en vigueur. Cette réponse reflète la situation au 9 octobre 2026.

Quatre critères suffisent : l’adresse (qui détermine le quartier et son secteur), le nombre de pièces principales (1, 2, 3, 4 et plus), l’époque de construction de l’immeuble (avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990) et le type de location (vide ou meublée). Les valeurs figurent dans l’arrêté préfectoral publié chaque année et sur la carte interactive de la DRIHL Île-de-France.

Pour un immeuble construit avant 1946, l’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe à Auteuil un loyer de référence majoré (plafond) de 32,5 €/m² pour un deux-pièces vide et de 37,1 €/m² en meublé. Dans les quartiers de la Muette (dont Passy), de Porte-Dauphine et de Chaillot, ces plafonds sont de 35,2 €/m² en vide et de 40,1 €/m² en meublé. Ces valeurs, exprimées par m² de surface habitable et par mois hors charges, s’appliquent aux baux signés à partir du 1er juillet 2026.

Prenons un deux-pièces vide de 45 m² à Auteuil, dans un immeuble d’avant 1946, loué en 2026. Le loyer de référence majoré est de 32,5 €/m². Le loyer hors charges ne peut donc pas dépasser 32,5 × 45 = 1 462,50 € par mois, hors complément de loyer justifié. Loué meublé (37,1 €/m²), le plafond serait de 1 669,50 €.

Le complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence majoré lorsque le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort déterminantes et exceptionnelles par rapport aux logements comparables du quartier : vue exceptionnelle, grande terrasse, prestations de très grand standing. Une simple rénovation ne suffit pas, selon la jurisprudence parisienne. Son montant et sa justification doivent figurer dans le bail, et le locataire peut le contester devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois suivant la signature.

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation (sauf bail mobilité). C’est alors au bailleur de prouver que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui justifient le complément par rapport aux logements comparables du quartier. Si la conciliation aboutit, le loyer retenu est celui fixé dans le document de conciliation. Sinon, le locataire a trois mois à compter de la réception de l’avis de la commission pour demander au juge d’annuler ou de réduire le complément.

Dans les deux cas, le nouveau loyer s’applique depuis la prise d’effet du bail : le bailleur doit rembourser le trop-perçu depuis l’entrée du locataire. Enfin, aucun complément n’est possible si le logement présente certains défauts, notamment des sanitaires sur le palier, des traces d’humidité, une étiquette DPE F ou G, un vis-à-vis à moins de dix mètres ou une installation électrique dégradée.

Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables au logement, le montant du loyer hors charges et, le cas échéant, le montant et la justification du complément de loyer, ainsi que le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois.

Il doit d’abord mettre le bail en conformité et rembourser le trop-perçu au locataire. Le préfet peut en outre prononcer une amende administrative allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. La proposition de loi en cours d’examen prévoit de doubler ces montants.

Le locataire peut demander au bailleur une mise en conformité, saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge s’il n’obtient pas satisfaction. Il peut aussi signaler la situation à la préfecture (DRIHL), qui peut engager la procédure d’amende. Pour un complément de loyer, la contestation doit être faite dans les trois mois suivant la signature du bail.

En principe non. À Paris, comme dans les autres zones tendues, le loyer d’un nouveau bail ne peut pas dépasser celui du précédent locataire, révisé selon l’IRL. Des exceptions existent : travaux d’amélioration importants, loyer manifestement sous-évalué, ou logement vacant depuis plus de 18 mois. Ce plafonnement à la relocation a été prolongé par le décret n° 2026-644 jusqu’au 31 juillet 2027 ; il s’ajoute au plafond du loyer de référence majoré.

Si le bail contient une clause de révision, le loyer peut être révisé une fois par an, à la date prévue ou à la date anniversaire, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. L’IRL du 2e trimestre 2026 est de 148,37, soit +1,15 % sur un an. Calcul : loyer actuel × nouvel IRL ÷ IRL de l’année précédente du même trimestre. Les logements classés F ou G ne peuvent pas être révisés.

Tous les logements du parc privé situés à Paris et loués comme résidence principale du locataire, vides ou meublés, y compris les baux mobilité. Ne sont pas concernés notamment les locations saisonnières ou touristiques, les résidences secondaires du locataire, les logements sociaux (soumis à leurs propres plafonds) et les locaux professionnels ou commerciaux.

Oui, au renouvellement du bail. Si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut proposer une hausse au locataire au moins six mois avant la fin du bail (vide) ou trois mois (meublé), en s’appuyant sur des références de loyers comparables. En cas de désaccord, la commission départementale de conciliation puis le juge peuvent être saisis. La hausse s’étale ensuite sur la durée du bail.