Fiscalité des revenus locatifs et de la vente

Les loyers d’une location vide sont des revenus fonciers. Après abattement forfaitaire ou déduction des charges, le revenu net s’ajoute aux autres revenus du foyer et est imposé au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auquel s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Deux régimes existent : le micro-foncier et le régime réel.

C’est le régime simplifié applicable de plein droit lorsque les loyers bruts annuels du foyer ne dépassent pas 15 000 €. Un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué et aucune charge réelle n’est déductible : on déclare simplement le montant brut des loyers. Il est intéressant quand les charges réelles représentent moins de 30 % des loyers. La loi de finances 2026 n’a pas modifié ce régime.

Au régime réel des revenus fonciers, on déduit notamment : les intérêts d’emprunt et l’assurance de prêt, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration (hors construction et agrandissement), les honoraires de gestion et de location, les primes d’assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés), la taxe foncière hors part récupérée sur le locataire, et les charges de copropriété non récupérables. L’option pour le réel engage pour trois ans.

Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; l’excédent et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le plafond est porté à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à A, B, C ou D, pour les dépenses payées de 2026 à 2027. Le bien doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation.

17,2 % pour les revenus fonciers (location vide) et pour les plus-values immobilières des particuliers. 18,6 % pour les revenus de location meublée (BIC), depuis la loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, qui a relevé la CSG sur les revenus du patrimoine, applicable dès les revenus 2025.

La loi de finances pour 2026 a créé un amortissement fiscal pour les logements loués vides : il concerne les logements neufs, ou anciens avec des travaux représentant au moins 30 % de leur valeur, acquis jusqu’au 31 décembre 2028. Le propriétaire s’engage à louer neuf ans à un loyer au plus intermédiaire, à des locataires sous plafonds de ressources. L’amortissement porte sur 80 % de la valeur du bien, au taux de 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien), majoré pour les loyers sociaux, dans la limite de 8 000 à 12 000 € par an. Il vise surtout l’investissement neuf ou la réhabilitation lourde.

La vente de la résidence principale est exonérée. Pour un autre bien, la plus-value nette est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 %, après abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable. Le notaire calcule et prélève l’impôt lors de la vente.

Oui. Le prix d’acquisition peut être majoré des frais d’acquisition (frais de notaire réels, ou forfait de 7,5 % du prix) et des travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration non déduits des revenus fonciers (réels sur factures, ou forfait de 15 % après cinq ans de détention). Les frais de vente, comme les diagnostics, se déduisent du prix de cession.

Non. La location de logements nus à usage d’habitation est exonérée de TVA, tout comme la location meublée classique de longue durée. La TVA ne concerne que des cas particuliers, comme la location meublée assortie de services para-hôteliers (petit-déjeuner, ménage régulier, linge, accueil) ou certaines locations de locaux professionnels sur option.

Le propriétaire. Il peut toutefois récupérer sur le locataire la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui figure sur le même avis, au titre des charges récupérables. La taxe foncière est déductible des revenus fonciers au régime réel, pour la part non récupérée.

Tout propriétaire doit indiquer à l’administration fiscale, dans le service « Gérer mes biens immobiliers » de son espace impots.gouv.fr, qui occupe chacun de ses logements (lui-même, un locataire, à titre gratuit, ou vacant). Une mise à jour n’est nécessaire qu’en cas de changement, avant le 1er juillet de l’année suivante. Le défaut de déclaration est passible d’une amende de 150 € ; selon la presse, l’administration a fait preuve de tolérance en 2026 pour les petits propriétaires.

Oui. Un logement inoccupé depuis au moins un an est soumis à la taxe sur les logements vacants, calculée sur la valeur locative cadastrale : 17 % la première année, 34 % ensuite. Le Conseil de Paris a voté le 18 juillet 2026 son doublement à 30 % puis 60 % à partir du 1er janvier 2027, en application de la loi de finances pour 2026. Louer, même temporairement, ou vendre devient donc plus intéressant que laisser un bien vide.

Oui. IVA Immobilier remet chaque année à ses propriétaires un récapitulatif des loyers encaissés et des charges réglées pour leur compte, classé selon les rubriques de la déclaration de revenus fonciers. Il facilite le remplissage de la déclaration, notamment au régime réel ; pour les situations complexes, un expert-comptable ou un conseiller fiscal reste recommandé.

Au micro-foncier, il suffit d’indiquer le montant brut des loyers encaissés dans la déclaration de revenus (case 4BE) : l’abattement de 30 % est appliqué automatiquement. Au régime réel, il faut remplir la déclaration annexe n° 2044, qui détaille loyers, charges et intérêts d’emprunt, puis reporter le résultat sur la déclaration principale. Les loyers d’une location meublée ne se déclarent pas en revenus fonciers mais en BIC.