DPE, travaux et logement décent

Le diagnostic de performance énergétique classe un logement de A (très performant) à G (passoire énergétique) selon sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour vendre et pour louer, doit figurer dans les annonces et est valable 10 ans. Les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.

Un logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique pour être considéré comme décent. En France métropolitaine : depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ou d’une reconduction ; à partir de 2028, ce sera le cas des logements classés F ; à partir de 2034, des logements classés E. Seules les classes A à D resteront alors louables.

Le bail en cours continue. Mais le logement n’étant plus décent au sens de la loi, le locataire peut exiger des travaux de mise en conformité et, à défaut, saisir le juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement. Au renouvellement ou à la reconduction du bail, le logement devra respecter le seuil en vigueur. Mieux vaut donc planifier les travaux dès maintenant, d’autant que le loyer d’un logement F ou G est gelé.

Non. Depuis le 24 août 2022, le loyer des logements classés F ou G est gelé, en location vide comme meublée : pas de révision annuelle, pas de hausse au renouvellement ni à la relocation, pas de hausse après travaux. Le gel prend fin lorsque des travaux, attestés par un nouveau DPE, font sortir le logement des classes F et G.

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient qui convertit l’électricité consommée en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Les logements chauffés à l’électricité peuvent ainsi gagner jusqu’à une classe ; selon le gouvernement, environ 850 000 logements sortent du statut de passoire énergétique. Le propriétaire n’a pas besoin de refaire un diagnostic : il peut télécharger gratuitement une attestation de nouvelle étiquette sur l’observatoire DPE de l’Ademe.

Non. L’audit énergétique réglementaire est exigé pour la vente de maisons individuelles (et d’immeubles en monopropriété) classées E, F ou G. Un appartement en copropriété n’y est pas soumis : seul le DPE est obligatoire. Un DPE défavorable pèse toutefois sur le prix, car l’acquéreur intègre le coût des travaux et les restrictions de location.

Un logement décent comporte au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m (ou un volume habitable d’au moins 20 m³), assure le clos et le couvert, ne présente pas de risque pour la sécurité ou la santé, est exempt de nuisibles et dispose d’un chauffage, de l’eau potable, d’un coin cuisine avec évier, d’une installation sanitaire intérieure et d’une installation électrique suffisante. Il doit aussi respecter le niveau de performance énergétique minimal en vigueur.

Le locataire assure l’entretien courant et les menues réparations, dont la liste est fixée par le décret n° 87-712 : joints, flexibles de douche, ampoules, entretien de la chaudière individuelle, débouchage des canalisations, petites réparations des murs et des sols. Le propriétaire prend en charge les grosses réparations, le remplacement des équipements vétustes ou défectueux et tout ce qui relève de la décence du logement ou d’un vice de construction.

Seules les charges listées par le décret n° 87-713 sont récupérables : eau, chauffage collectif, entretien des parties communes et des espaces verts, ascenseur, gardiennage (en partie), taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Ne le sont pas notamment les honoraires du syndic, les gros travaux, l’assurance de l’immeuble ou la taxe foncière. Les provisions mensuelles sont régularisées une fois par an sur justificatifs, et le bailleur peut réclamer des charges jusqu’à trois ans en arrière.

Oui, pour l’entretien, l’amélioration des parties privatives ou la performance énergétique, après avoir informé le locataire par écrit de leur nature et de leurs modalités. Le locataire ne peut pas s’y opposer, mais les travaux ne peuvent pas avoir lieu le week-end ni les jours fériés sans son accord. S’ils durent plus de 21 jours, le loyer est réduit en proportion de la partie du logement dont il est privé.

Il peut librement aménager le logement (peinture, petits équipements) sans en changer la structure. Toute transformation (abattre une cloison, modifier la cuisine ou la salle de bains) exige l’accord écrit du propriétaire ; à défaut, celui-ci peut demander la remise en état aux frais du locataire à son départ, ou conserver les transformations sans indemnité. Certains travaux d’adaptation au handicap ou de rénovation énergétique suivent des règles particulières d’accord tacite.

Oui. Au régime réel des revenus fonciers, les travaux se déduisent des loyers, et le déficit foncier imputable sur le revenu global est porté de 10 700 € à 21 400 € par an pour les travaux qui font passer un logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. La loi de finances pour 2026 a prolongé ce « super déficit foncier » pour les dépenses payées de janvier 2026 à décembre 2027.

Le propriétaire : le bailleur pour une location, le vendeur pour une vente. Les diagnostics ne peuvent pas être refacturés au locataire ni, en principe, à l’acquéreur. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié et assuré, à l’exception de l’état des risques, que le propriétaire peut établir lui-même. Le coût varie selon la surface et le nombre de diagnostics nécessaires.