Impayés, congés et fin de bail

Agir vite, dans cet ordre : relance amiable dès les premiers jours de retard, puis mise en demeure par lettre recommandée ; activation de la garantie dont vous disposez (caution, Visale ou assurance loyers impayés, souvent soumise à un délai de déclaration d’un à trois mois) ; enfin commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui ouvre la procédure judiciaire. Plus la réaction est tardive, plus la dette et la durée de la procédure augmentent.

C’est l’acte délivré par un commissaire de justice qui met le locataire en demeure de régler sa dette. Depuis la loi du 27 juillet 2023, si le bail contient une clause résolutoire, le locataire dispose de six semaines (contre deux mois auparavant) pour payer ; passé ce délai, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail. Le commandement doit aussi être signifié à la caution dans les 15 jours.

Il faut compter le plus souvent entre un et deux ans entre le premier impayé et la libération effective du logement. Le juge peut accorder au locataire jusqu’à trois ans de délais de paiement s’il a repris le paiement du loyer courant ; après le jugement, un commandement de quitter les lieux ouvre un délai de deux mois ; et aucune expulsion n’est exécutée pendant la trêve hivernale. D’où l’intérêt d’une sélection rigoureuse et d’une garantie contre les impayés.

Du 1er novembre au 31 mars, les expulsions locatives ne peuvent pas être exécutées, sauf si un relogement est assuré. La trêve ne suspend ni les relances, ni le commandement de payer, ni la procédure devant le juge : seule l’exécution est reportée. Le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux peut d’ailleurs courir pendant la trêve.

Selon les contrats, la garantie loyers impayés rembourse les loyers et charges impayés (souvent sans franchise et sur une longue durée), prend en charge les frais de contentieux et d’expulsion, et peut couvrir les dégradations constatées à la sortie au-delà du dépôt de garantie. Elle impose en contrepartie que le dossier du locataire respecte ses critères et que le sinistre soit déclaré dans les délais. Chez IVA Immobilier, elle est proposée en option à 3 % TTC.

Uniquement à l’échéance du bail et pour l’un de trois motifs : reprendre le logement pour y habiter ou y loger un proche, le vendre, ou un motif légitime et sérieux (faute du locataire, par exemple). Le congé doit être reçu par le locataire au moins six mois avant l’échéance en location vide (trois mois en meublé), par lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre signature, et préciser son motif.

Un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures à un plafond (26 920 € par an pour une personne seule à Paris) ne peut recevoir congé que si le bailleur lui propose un relogement adapté à proximité. La même protection s’applique au locataire qui héberge une personne de plus de 65 ans à sa charge, sous condition de ressources du foyer. Elle ne joue pas si le bailleur, personne physique, a lui-même plus de 65 ans ou des ressources inférieures au plafond.

Un mois. En location vide, le préavis normal est de trois mois, mais il est réduit à un mois dans les zones tendues, dont Paris fait partie, à condition que la lettre de congé le mentionne. En location meublée, il est toujours d’un mois. Le délai court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification par commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, deux mois dans le cas contraire. Le bailleur peut retenir, sur justificatifs, les loyers et charges dus et le coût des réparations locatives ; en copropriété, il peut conserver au plus 20 % du dépôt jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Chaque mois de retard entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel hors charges.

Non. Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, mais pas de l’usure normale liée au temps et à l’usage (la vétusté). Une peinture défraîchie après huit ans d’occupation ne justifie pas de retenue, contrairement à des trous dans les murs ou à un parquet rayé. Le bail peut prévoir une grille de vétusté qui fixe la durée de vie de chaque équipement et la part restant à la charge du locataire.

Oui, à tout moment : le bail se poursuit avec le nouveau propriétaire, qui reprend les droits et obligations du vendeur, y compris le dépôt de garantie. Le locataire n’a en principe pas de droit de préemption dans ce cas, sauf cas particulier de la première vente d’un logement après la division d’un immeuble. Pour vendre libre, il faut donner congé pour vente à l’échéance du bail, avec six mois de préavis en location vide : le congé vaut alors offre de vente au locataire, prioritaire pendant les deux premiers mois.

Oui, à l’échéance du bail, avec un congé pour reprise délivré au moins six mois avant en location vide (trois mois en meublé). Le bénéficiaire peut être le bailleur, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants, ou ceux de son conjoint. Le congé doit indiquer le nom, l’adresse et le lien de parenté du bénéficiaire, et la reprise doit être réelle et sérieuse : un congé frauduleux est sanctionné.

Le locataire devient occupant sans droit ni titre à la date d’effet du congé. Le bailleur doit saisir le juge des contentieux de la protection pour faire valider le congé et obtenir l’expulsion, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Il ne peut en aucun cas changer les serrures ou couper l’eau et l’électricité : l’expulsion sans jugement est un délit.

Oui, si le bail le prévoit : en vue de la relocation ou de la vente, le locataire doit permettre les visites, mais pas les jours fériés et dans la limite de deux heures par jour ouvrable. Les horaires sont fixés d’un commun accord.