Mettre un bien en location à Paris

Sept étapes : 1) fixer le loyer en respectant l’encadrement des loyers ; 2) faire réaliser les diagnostics obligatoires ; 3) vérifier que le logement est décent, notamment au regard du DPE ; 4) publier une annonce complète (loyer, charges, surface, DPE, loyer de référence) ; 5) organiser les visites et sélectionner un dossier vérifié ; 6) signer le bail avec ses annexes ; 7) réaliser l’état des lieux d’entrée et remettre les clés. IVA Immobilier prend en charge l’ensemble du processus.

Pour un bien décent, bien présenté et loué au bon prix, il faut généralement deux à quatre semaines dans le 16e arrondissement entre la publication de l’annonce et la signature du bail. Un loyer au-dessus du marché ou un mauvais DPE allongent nettement ce délai. IVA Immobilier diffuse les annonces sur les principaux portails (SeLoger, Logic-Immo, Le Figaro Propriétés, Leboncoin) et s’appuie sur ses candidats déjà qualifiés.

À Paris, le loyer hors charges d’une résidence principale ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral pour le quartier, le nombre de pièces, l’époque de construction et le type de location (vide ou meublée), sauf complément de loyer justifié. En cas de relocation, la hausse par rapport au loyer du précédent locataire est en outre limitée. Dans ce cadre, le bon loyer dépend de l’état du bien, de l’étage, de la luminosité et de la demande dans la rue.

L’estimation du loyer dans le 16e arrondissement dépend de plusieurs critères : la surface, l’étage, l’état du bien, la présence d’un balcon ou d’un parking, et la localisation précise dans le quartier. Les prix moyens se situent entre 27 et 32 €/m² pour un appartement non meublé. IVA Immobilier propose une estimation gratuite et sans engagement, basée sur 50 ans de connaissance fine du marché local.

Le bail vide dure au minimum 3 ans (6 ans si le bailleur est une société), avec un dépôt de garantie d’un mois de loyer hors charges et un préavis de 6 mois pour le congé du bailleur. Le bail meublé dure au minimum 1 an (9 mois pour un étudiant, sans reconduction), avec un dépôt de deux mois et un préavis de 3 mois pour le bailleur. Le meublé suppose un équipement minimal fixé par décret et relève d’une fiscalité différente (BIC au lieu des revenus fonciers).

La liste est fixée par le décret n° 2015-1437 : une pièce d’identité, un justificatif de domicile, des justificatifs de situation professionnelle (contrat de travail, carte d’étudiant, extrait Kbis…) et de ressources (bulletins de salaire, avis d’imposition…). Il est interdit d’exiger notamment un relevé de compte, une attestation de bonne tenue de compte, une photo d’identité hors pièce d’identité, un chèque de réservation ou un dossier médical. Le non-respect de cette liste expose le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € pour un particulier.

L’usage est de retenir des revenus nets d’au moins trois fois le loyer charges comprises, mais ce n’est pas une règle légale : ce sont souvent les critères de l’assureur loyers impayés qui fixent le seuil exact. On regarde aussi la stabilité des revenus (CDI hors période d’essai, ancienneté, régularité pour un indépendant), la cohérence des pièces et les garanties proposées.

Trois solutions principales : une caution personnelle (un proche se porte garant), la garantie Visale d’Action Logement, gratuite, ou une assurance loyers impayés (GLI) souscrite par le propriétaire. Elles ne se cumulent pas librement : avec une GLI, le bailleur ne peut pas exiger de caution, sauf pour un étudiant ou un apprenti. Le dépôt de garantie, lui, reste toujours possible (sauf en bail mobilité).

Visale est une caution gratuite délivrée par Action Logement : elle rembourse au bailleur les loyers et charges impayés, puis se retourne contre le locataire. Depuis le 6 janvier 2026, elle couvre jusqu’à 36 mois d’impayés, nés pendant les trois premières années d’occupation. En Île-de-France, le loyer charges comprises ne doit pas dépasser 1 940 € par mois (1 000 € pour un étudiant). Les jeunes de moins de 30 ans y ont accès sans condition de ressources ; au-delà, les revenus doivent être inférieurs à 1 710 € nets par mois.

Au maximum un mois de loyer hors charges pour une location vide et deux mois pour une location meublée. Aucun dépôt ne peut être demandé si le loyer est payable par trimestre d’avance, ni en bail mobilité. Le montant figure dans le bail et ne peut pas être augmenté en cours de bail ou au renouvellement.

La part payée par le locataire est plafonnée par la loi. Paris étant en zone très tendue, elle ne peut pas dépasser 12 € TTC par m² de surface habitable pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, plus 3 € TTC par m² pour l’état des lieux d’entrée. La part du bailleur ne peut pas être inférieure à celle du locataire. Exemple pour un 50 m² : au plus 600 € + 150 € à la charge du locataire.

Le dossier de diagnostic technique annexé au bail comprend : le DPE (valable 10 ans), le constat de risque d’exposition au plomb pour un immeuble construit avant 1949, les diagnostics électricité et gaz si les installations ont plus de 15 ans (valables 6 ans en location), l’état des risques (moins de 6 mois) et, le cas échéant, le diagnostic bruit en zone aéroportuaire. Le dossier amiante des parties privatives doit être tenu à disposition du locataire pour un immeuble dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997. La surface habitable doit aussi figurer dans le bail.

L’état des lieux est un document contradictoire établi à l’entrée et à la sortie du locataire, décrivant précisément l’état du logement et de ses équipements. Il est indispensable pour protéger le propriétaire en cas de dégradations : sans état des lieux d’entrée, le propriétaire ne peut pas retenir sur le dépôt de garantie. IVA Immobilier réalise des états des lieux détaillés, photos à l’appui, pour chaque entrée et sortie de locataire.

Oui : le locataire d’une résidence principale, vide ou meublée, doit s’assurer contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion) et fournir une attestation à la signature puis chaque année. Le bail peut prévoir sa résiliation à défaut d’assurance. Côté propriétaire, la loi Alur impose à tout copropriétaire, occupant ou non, une assurance de responsabilité civile ; une assurance propriétaire non occupant (PNO) la couvre et protège aussi en cas de logement vacant.

Le bailleur doit remettre un logement décent et en bon état d’usage, assurer au locataire une jouissance paisible, effectuer les réparations autres que locatives, respecter l’encadrement des loyers, fournir les diagnostics obligatoires et délivrer gratuitement les quittances sur demande. Il doit aussi déclarer chaque année l’occupation de ses biens à l’administration fiscale en cas de changement.

L’annonce publiée par un professionnel doit indiquer le loyer mensuel et les charges (avec leur mode de récupération), l’éventuel complément de loyer, la surface habitable, la commune et l’arrondissement, le caractère meublé ou non, le montant du dépôt de garantie, les honoraires à la charge du locataire, dont ceux d’état des lieux, ainsi que le classement énergétique (DPE) du logement. Une annonce claire et complète attire aussi des candidats mieux informés.

IVA Immobilier loue tous types de logements à Paris et en proche banlieue ouest et nord : studios, deux et trois pièces, grands appartements familiaux, en location vide ou meublée, ainsi que des locaux professionnels et commerciaux. L’estimation du loyer est gratuite et sans engagement.

Deux formules : un bail unique signé par tous les colocataires, ou un bail par colocataire. Le bail unique comporte en général une clause de solidarité : chaque colocataire peut être tenu de payer la totalité du loyer. Depuis la loi Alur, cette solidarité cesse pour le colocataire qui donne congé dès qu’un nouveau colocataire le remplace, et au plus tard six mois après la fin de son préavis. Avec des baux séparés, chaque chambre louée doit faire au moins 9 m² et 20 m³.