Gestion locative à Paris

La gestion locative consiste à confier à un professionnel la gestion courante d’un logement loué : encaissement des loyers et des charges, relances, révision annuelle du loyer, régularisation des charges, suivi des travaux et des sinistres, relation avec le locataire et le syndic, et gestion des éventuels impayés. Le propriétaire reste décisionnaire sur les choix importants ; l’agence exécute et rend compte.

C’est le contrat écrit par lequel le propriétaire autorise une agence à gérer son bien en son nom. Il précise les missions confiées, les honoraires, la durée, les conditions de renouvellement et de résiliation, ainsi que les modalités de reversement des loyers. Seul un professionnel titulaire d’une carte professionnelle « gestion immobilière », couvert par une garantie financière, peut encaisser des loyers pour le compte d’autrui.

Au quotidien, le gestionnaire encaisse les loyers et les reverse au propriétaire, émet les quittances, relance les retards, révise le loyer selon l’indice de référence des loyers, régularise les charges chaque année, fait intervenir les artisans, déclare les sinistres, échange avec le syndic, vérifie les attestations d’assurance du locataire et prépare les éléments utiles à la déclaration de revenus fonciers. En fin de bail, il organise l’état des lieux de sortie et la restitution du dépôt de garantie.

Les honoraires de gestion locative d’IVA Immobilier sont de 5 % TTC, calculés sur les sommes effectivement encaissées. Ils sont détaillés dans le mandat avant toute signature. Exemple : pour un loyer charges comprises de 2 000 € encaissé, les honoraires sont de 100 € TTC pour le mois.

Les honoraires de gestion couvrent la gestion courante : encaissement et reversement des loyers, quittances, relances, révision du loyer, régularisation annuelle des charges, suivi technique et coordination des interventions, relation avec le locataire et le syndic, comptes rendus de gestion et récapitulatif annuel pour la déclaration fiscale. Les honoraires de mise en location (recherche du locataire, bail, état des lieux) sont distincts : leur part payée par le locataire est plafonnée par la loi.

La garantie loyers impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire. Elle prend en charge les loyers et charges impayés, généralement les frais de procédure, et selon les contrats les dégradations constatées au départ du locataire. IVA Immobilier la propose en option, à 3 % TTC. Le dossier du locataire doit respecter les critères de l’assureur, d’où l’importance de la sélection en amont.

Non, en principe. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés d’exiger en plus un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. En cas de cumul interdit, c’est l’engagement de caution qui est nul. La garantie Visale ne se cumule pas non plus avec une GLI. Le choix de la garantie se fait donc avant la signature du bail.

Oui, au régime réel. Les honoraires de gestion, la prime de garantie loyers impayés et les frais de procédure se déduisent des loyers déclarés au régime réel des revenus fonciers (location vide). Au micro-foncier, aucun frais n’est déductible : l’abattement forfaitaire de 30 % est censé les couvrir. Pour un propriétaire qui paie des intérêts d’emprunt, des travaux et des frais de gestion, le régime réel est souvent plus avantageux.

Un mandat de gestion locative est généralement conclu pour une durée d’un an, renouvelable par tacite reconduction. La durée minimale légale est fixée à un an. Chez IVA Immobilier, les conditions sont transparentes et expliquées dès la signature.

Le propriétaire résilie à l’échéance annuelle, en respectant le préavis prévu au contrat (souvent un à trois mois), par lettre recommandée avec accusé de réception. Lorsque le mandat est reconduit tacitement, l’article L215-1 du Code de la consommation oblige le professionnel à rappeler par écrit au propriétaire particulier, un à trois mois avant l’échéance, la possibilité de ne pas reconduire ; à défaut, le propriétaire peut résilier à tout moment après la date de reconduction. La vente du bien ou une faute du gestionnaire peuvent aussi justifier une sortie.

Trois étapes : résilier le mandat actuel dans les délais, signer le nouveau mandat avec effet au lendemain de la fin de l’ancien, puis laisser le nouveau gestionnaire récupérer le dossier (bail, états des lieux, dépôt de garantie, diagnostics, situation des comptes et des charges, travaux en cours). Le locataire est informé du changement et de la nouvelle adresse de paiement ; son bail continue sans modification. IVA Immobilier organise cette reprise avec le propriétaire.

IVA Immobilier adresse à chaque propriétaire un compte rendu de gestion mensuel : loyers encaissés, sommes reversées, dépenses réglées, interventions réalisées et éventuels retards de paiement. Un récapitulatif annuel facilite la déclaration des revenus fonciers. Les documents sont aussi consultables dans l’espace propriétaire en ligne.

Le gestionnaire qualifie le problème, fait intervenir un artisan, contrôle la facture et en rend compte. Pour les travaux importants, il demande des devis et l’accord préalable du propriétaire. En cas de sinistre (dégât des eaux, par exemple), il organise les déclarations auprès des assureurs du locataire, du propriétaire et de la copropriété, et suit le dossier jusqu’à l’indemnisation.

Chaque dossier est contrôlé pièce par pièce : identité, situation professionnelle, revenus, cohérence des documents et détection des faux. La solvabilité est appréciée au regard du loyer charges comprises, de la stabilité des revenus et des garanties proposées (caution, Visale). Seuls les dossiers complets et vérifiés sont présentés au propriétaire, qui choisit son locataire.

Gérer soi-même évite les honoraires mais demande du temps, de la disponibilité et une veille juridique : à Paris, l’encadrement des loyers, les règles de décence énergétique, les diagnostics et les procédures d’impayé laissent peu de place à l’erreur. Déléguer coûte un pourcentage des loyers, déductible au régime réel, en échange d’un suivi professionnel et d’un interlocuteur pour le locataire. Pour un propriétaire éloigné, très occupé ou qui détient plusieurs biens, la délégation est souvent rentable.

Oui. Un bien loué peut être confié en gestion à tout moment : le bail en cours continue, l’agence reprend simplement l’encaissement et le suivi. Il suffit de lui transmettre le bail, l’état des lieux d’entrée, les diagnostics, le montant du dépôt de garantie et l’historique des paiements. Le locataire est informé par courrier du changement d’interlocuteur.

Le locataire doit déclarer le sinistre à son assureur dans les cinq jours ouvrés et prévenir le gestionnaire. Pour les dégâts des eaux en immeuble, la convention entre assureurs dite IRSI désigne un assureur gestionnaire : en dessous de 5 000 € HT de dommages par local, c’est en principe l’assureur de l’occupant du local sinistré qui indemnise, sans recherche de responsabilité. Le gestionnaire coordonne la recherche de fuite, les déclarations et les réparations entre locataire, propriétaire, voisins et syndic.